厦门首付多少钱？我按岛内岛外各算了一遍

去年陪表弟看房，他开口第一句话就是"厦门首付到底要准备多少"。这问题看着简单，答案能从二十几万到两百多万，差着十倍。原因也不复杂，首付从来不是一个固定数字，它跟着板块走、跟着房子类型走、跟着你选商贷还是公积金走，最后还被银行评估价摆一道。我把这两年自己跑盘、算账、踩坑的经历整理一遍，你对着自己的情况套就行。

先把首付比例搞清楚

2024年之前，厦门首套首付还是20%、二套30%，很多人脑子里到现在还记着这套老黄历。后来全国统一调整，厦门跟进了，商贷首套和二套最低都降到15%。我上个月又去银行问过一遍，口径没变。也就是说，只要你征信和流水没问题，买普通住宅最低就是总价的15%。

• 商贷首套：最低15%
• 商贷二套：最低15%，2024年下半年起跟进
• 公积金贷款首套：最低20%，二套30%，额度还有上限
• 公寓、商铺、法拍房：不适用，一般50%起

但比例只是下限。银行还要看你的收入负债比，月流水最好能覆盖月供的两倍。我见过月流水刚好卡线的人被要求把首付提到25%，这种事一点都不稀奇，别把15%当成铁板钉钉。

岛内岛外，实际掏的钱差多少

按我今年跑盘看到的挂牌价，思明湖里二手房普遍4万到5.5万一平，集美海沧2.5万到3.5万，同安翔安1.5万到2.5万。拿三个常见的户型算给你看：

岛内80平，单价4.5万，总价360万，15%首付是54万。集美90平，单价2.8万，总价252万，首付37.8万。同安89平，单价1.8万，总价160万，首付24万。同样是"首付15%"，岛内一套房的首付够在同安买两套还多。所以问"厦门首付多少钱"，不先说板块，等于没问。

二手房真正的坑在评估价

新房按网签价算，简单。二手房不是，银行放贷按评估价和成交价里低的那个来。我朋友去年在湖里买了套成交价300万的房子，银行评估只给到270万，贷款按270万的85%算，也就是229.5万。他实际掏的首付是300减229.5，70.5万，算下来接近总价的23.5%，比15%多了16万现金。

评估价低于成交价在厦门挺常见，尤其是装修好、成交价偏高的房子。所以看二手房的时候，别只看总价乘15%，先让中介或银行做个预评估，心里才有底。

首付之外还得备这几笔钱

• 契税：首套90平以下1%，90平以上1.5%
• 中介费：厦门这边买家一般1%到1.5%，可以谈
• 个税和增值税：房子满五唯一能免，不满两年增值税要5%出头
• 维修基金、装修、家电：毛坯房这笔钱跑不掉，留10万起

我自己的做法是，首付准备完之后，账上再压6到12个月的月供现金。厦门的房子流动性不算特别好，万一工作有变动，手里没点余粮会很难受。买得起和扛得住是两回事，这话我劝过好几个朋友。

说到底，厦门首付多少钱没有标准答案，从24万到200万都可能。你先定板块，再定新房还是二手房，最后去银行问清楚自己能拿到的比例和评估口径，三个数凑齐了，答案自然就出来了。