预算不多买二手房，我建议先算清这笔账再去看房
前年帮一个朋友看房，他预算180万，中介带他看了七八套，最后卡在一套挂牌175万的两居上。他以为剩下5万够装修，结果算完税费和中介费，缺口差不多12万。这事儿特别典型——预算有限的人最容易犯的错，是先看房、后算钱。
我前后陪人看过三十多套二手房，自己买卖也各经历过一次。说几个我觉得真能省钱的经验。
挂牌价不等于你要掏的钱
很多人拿挂牌价当预算线，这是最大的误区。二手房的到手成本至少要在成交价上再加一截：
- 税费：不满两年的房子有增值税，约5.3%；满五不唯一有个税，通常1%或差额20%
- 中介费：大中介2%左右，小中介能谈到1%甚至更低，一套200万的房子差出2万
- 贷款差额：银行评估价往往低于成交价，评估170万、成交180万，那10万得自己贴现金
- 装修和家电：老房子厨卫基本要重做，5万到10万是常态
我给朋友的做法是倒推：手里有多少现金，先扣掉税费中介费装修预留，剩下的才是能承受的成交价。他原本看175万的房，实际能扛的是158万左右。这一算，看房范围立刻变了。
还有一点，房龄影响贷款年限。有些银行要求房龄加贷款年限不超过50年，1995年以前的老房子，贷款年限会被压得很短，月供反而上去。这个一定要在签合同前让中介去银行问清楚，别听口头承诺。
哪些条件可以让，哪些不能让
预算有限就必须妥协，但妥协的顺序错了会很痛苦。我的判断是这样：
- 地段和通勤不能让。地铁站步行15分钟以内、通勤单程1小时内，这条守不住，住进去天天后悔
- 楼层可以让，但顶楼和一楼尽量避开。顶楼漏水、一楼返潮加隐私差，转手时议价空间明显更大
- 户型可以让，暗厅暗卫不能要。采光是可以感受到的东西，住久了很压抑
- 装修可以让到极致。装修是最容易用钱补的，地段和户型用钱补不了
- 小区品质可以让，但要确认没有硬伤：临高架、临学校广播、临垃圾站
说白了，钱要花在没法改的地方，能改的部分尽量省。
看房的时候有几个动作我每次都做。约两次看房，一次工作日上午看采光，一次下雨天看有没有渗水痕迹，墙角、窗框周边、卫生间顶面重点看。晚上再去小区门口坐二十分钟，听听噪音、看看停车情况。跟楼下遛弯的阿姨聊两句，比中介说的都准——物业费多少、暖气热不热、楼上有没有漏水纠纷，一问全出来了。
砍价靠的是信息，不是嘴皮子
同一个小区同户型的成交记录，在链家、贝壳上都能查到历史成交，把最近半年的拉出来看，心里就有底价了。再注意两点：挂牌超过90天的房源，业主心态通常已经松动；空置的房子比自住的更容易谈。
我朋友最后买的那套，挂牌168万，挂了四个多月。中介说业主换房着急，他直接报155万，来回两次152.5万成交。他的做法是先让对方知道自己是全款加贷款组合、资质没问题、随时能签，业主最怕的是折腾。
最后说句实话。预算有限买二手房，本质是在一堆不完美里挑一个能忍的。别指望捡漏，也别被"这套马上就有人定了"逼着下单。多算一遍钱，多跑两趟小区，比看一百条攻略有用。