厦门学区房价格实录：跑两个月中介看到的真实行情

去年秋天我陪朋友在厦门看学区房，前后跑了两个月，思明、湖里、集美都踩过点。说实话，网上那些"厦门学区房均价"的数字参考价值不大，同一个片区，隔一条马路，单价能差一万五。中介报的挂牌价和最后成交价之间，还能再谈下来二三十万。

我把这段时间记下来的东西整理一下，给同样在纠结的人做个参考。价格是2024年下半年到2025年初的行情，会有波动，但大致的梯度没怎么变。

思明区：单价最贵，房子最旧

第一梯队的几所小学，实验小学、演武、群惠、大同这一档，对应的老破小单价基本在9万到13万之间。40平出头的一房，总价能到450万往上。房子什么样呢，我进去看过一套，80年代的红砖楼，没电梯，六楼，厨房是几户共用的改造间，厕所不到两平米。就这个条件，业主还不太愿意让价。

第二梯队像松柏、莲花、槟榔这些片区，单价落到6万到8万，同样面积总价能省下一百多万。房子也新一些，90年代末到2000年初的居多，至少有个正经的独立厨卫。我朋友最后就是在这档里挑的。

再往外，前埔、莲前一带，学区属性弱一些，单价4万到5万5。这个价位在岛内已经算友好了。

岛外：差价能到一半

湖里区整体比思明低一档，康乐、湖里实验小学周边，单价4万到6万。集美的话，集美小学、曾营小学附近，3万到4万是主流，个别新盘挂5万也有，但成交很少。海沧再低一点，2万5到3万5。

同样一套70平的两房，思明要600万，集美200多万就能拿下。差价300多万，够在岛外再买一套收租了。所以很多人问"值不值"，这问题没标准答案，看你把钱花在哪。

几个实操上的坑，我踩过也见过

• 六年一学位要查清楚。前业主的孩子如果还在读，你买下来也进不去，必须让中介去学校或教育局核实，别只听口头承诺。
• 多校划片在扩围。这几年厦门部分片区已经试点，买了房不等于稳进某一所，做好被调剂的心理准备。
• 老破小的贷款年限会缩水。房龄加贷款年限有上限，80年代的房子有些银行只给贷15年，月供压力比你想的大。
• 挂牌价水分不小。我见过同一套房，不同中介挂出来的价格差40万，多问两三家不吃亏。
• 别忽略持有成本。学区房流动性在下降，2021年高点到现在，思明不少片区跌了20%到30%，指望它升值不太现实。

我自己的判断是，孩子两三年内就要入学、买来自用，挑个总价能承受、房龄别太离谱的，问题不大。如果只是想投资，靠学区概念炒一波，我劝你别碰。这两年挂牌量一直在涨，成交周期从一个月拉到三四个月，想跑的时候不一定跑得掉。

最后说一句，厦门这几年在推教育资源均衡，新建校、名校办分校的动作不少。买之前花半天时间跑一趟教育局官网，比听中介讲半小时都管用。