房贷提前还款对比：缩短年限还是减少月供，我算完账了
去年我把攒下的20万砸进房贷，去银行办手续时，柜员头也不抬地问了一句："缩期还是降月供？"我当场愣住。这两个选项差出来的钱，说实话够买一辆代步车了。
很多人以为提前还款就是把钱还进去、利息少一点，其实银行给你的是两条完全不同的路。选错了，省下来的利息可能只有别人的一半。今天就把我自己的账本摊开，跟你算清楚这两种方式到底差多少。
两种还款方式到底差在哪
"缩短年限"的意思是：月供基本不变，但你还款的总期数变短了，利息自然少。
"减少月供"是：期数不动，每个月少还一点，压力小一些，但利息省得有限。
问题就出在这。银行柜员默认给你勾的往往是"减少月供"，因为这样他们收的利息更多。你不主动说，基本就是按这个办。我第一次去就差点被默认勾走。
拿100万贷款实算一遍
我的情况：贷款100万，利率4.9%，30年等额本息，月供5307元。还了5年，本金还剩大约91.6万。这时候提前还20万，两种选法是这样的：
- 缩短年限：剩余本金71.6万，月供还是5307元，剩余期数从300期压到约191期，等于少还9年，总利息省下约37万
- 减少月供：期数还是300期，月供降到约4145元，每月轻松1100块，但总利息只省了约15万
同样是20万，一个省37万，一个省15万，差了22万。这就是我说"够买辆车"的原因。当然缩期有个前提——你的月供压力扛得住，别为了省利息把现金流绷断。
什么情况下该还，什么情况下别急
我的判断标准特别简单：拿你的房贷利率去跟无风险收益比。手里是5.88%、5.39%这种老贷款利率的，提前还款等于买了一个无风险年化5%以上的理财，闭着眼睛还。但如果是2023年之后新发放的3.1%、3.3%的贷款，市面上国债、大额存单差不多也有2%上下，这时候急着还就没那么划算了。
还有个容易被忽略的点：等额本息还过一半、等额本金还过三分之一的，利息大头早就付完了，后面提前还省不了几个钱，不如把钱留在手里。
- 房贷利率高于4.5%，且手上闲钱超过12个月开支，优先还
- 还款已过总期限的一半（等额本息），可以先不动
- 有更高稳定收益的去处，且能长期持有，可以不还
- 临近退休、想降低月供压力，选减少月供更实在
操作上也有几个坑。多数银行还满1年就免违约金，没满的可能收1%到3%，或者收几个月利息。2023年那波提前还贷潮，预约排队要3到6个月，现在好多了，手机银行一般1到4周就能约上。去之前先打客服电话问清楚：违约金怎么算、最低还多少、能不能线上办。
我最后选了缩短年限。留了6个月生活费的应急金，剩下的钱优先砸利率4.5%以上的负债，每次提前还都明确跟柜员说"缩期，月供不变"。这四个字，值二十多万。